凌晨刚签完新房合同，李女士的手机就弹出税务局的短信：“您符合换购住房退税条件线上配资股票，预计可退3.2万元”。
财政部、税务总局、住建部联合公告显示：2025年12月31日前，出售自有住房并在1年内在同一城市重新购房的纳税人，可申请退还出售住房时缴纳的个人所得税。
新购住房金额≥现住房转让金额的，全部退还个税；新购住房金额较小的，按比例退还。例如：
出售600万住房缴税6万，新购540万住房，可退5.4万（90%）
出售300万住房缴税3万，新购400万住房，可全退3万
01 政策红利：跨城无效，产权锁定
退税并非无门槛，两项硬指标必须满足：第一，房屋必须“同城换购”。这里的“同城”范围覆盖整个直辖市或地级市行政区。北京朝阳卖房、海淀买房可退税；但北京卖房天津买房则不符合条件。
第二，产权人必须一致。出售住房的纳税人需是新购住房的产权人或共有人之一。若多人共有房产，退税金额按产权份额折算。例如：小李与朋友共有住房（各占50%），出售后缴纳个税2万元；若他单独新购150万元住房，因原份额对应100万元＜新购150万元，可全额退还2万元。
02 办理实操：三步到手退税
材料准备是关键。纳税人需携带：
身份证件及《居民换购住房个人所得税退税申请表》
现住房交易合同
新房需网签备案合同，二手房需不动产权证书
办理地点有讲究。必须到出售住房时缴纳个税的税务机关申请。税务部门已开通预填服务：系统自动调取售房和购房的完税信息，纳税人只需核对确认即可提交。
为提升效率，住建部门与税务系统建立实时共享通道，网签备案信息直接同步，审核周期大幅缩短。
03 精算案例：200万房产的退税账
假设王先生在苏州出售唯一住房获200万元，缴纳个税2万元：
升级置换：若购入250万元新房，可全额退还2万元
平级置换：购入另一套200万元住房，同样全退2万元
降级置换：购入150万元住房，则按150/200=75%比例，退1.5万元
金额认定需注意：现住房转让价按市场成交价计算；新房以网签合同价为准，二手房以成交价为准，均不含增值税。
04 政策赋能：精准推送的便民革命
税务部门依托大数据，主动筛查“应享未享”纳税人。一旦系统识别到符合条件的交易，立即向用户手机推送提示短信，避免纳税人错过红利。
对于时间节点，政策明确：
出售现住房时间以个税完税时间为准
新购二手房以契税完税或产权登记日为准
新购新房以合同备案日为准
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